Urgensi Roya Sertifikat sebagai Instrumen Kepastian Hukum Hak atas Tanah

Memahami Penghapusan Hak Tanggungan yang Sering Diabaikan Pemilik Tanah

Dalam praktik pertanahan di Indonesia, banyak masyarakat mengira urusan dengan bank selesai begitu cicilan lunas. Padahal secara hukum, ada satu tahapan penting yang sering terlupakan, yakni roya sertifikat. Tidak sedikit pemilik tanah yang baru menyadari pentingnya roya ketika hendak menjual tanah, mengajukan kredit baru, atau menghadapi sengketa pertanahan.

Padahal, tanpa roya, catatan beban hak tanggungan masih melekat dalam sertifikat tanah. Secara administratif dan yuridis, tanah tersebut masih dianggap sedang dijaminkan kepada kreditur meskipun utang telah lunas.

Fenomena ini menunjukkan rendahnya literasi hukum pertanahan masyarakat. Banyak debitur menganggap lunasnya pinjaman otomatis menghapus status jaminan. Faktanya, penghapusan hak tanggungan harus dilakukan melalui mekanisme resmi di Kantor Pertanahan.

Apa Itu Roya Sertifikat?

Roya adalah pencoretan atau penghapusan catatan Hak Tanggungan yang melekat pada sertifikat hak atas tanah karena utang yang dijamin telah lunas atau hapus berdasarkan hukum.

Secara sederhana, roya merupakan proses “membersihkan” sertifikat tanah dari status jaminan utang.

Dasar hukumnya terdapat dalam Pasal 22 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU Hak Tanggungan).

“Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya.”¹

Dengan demikian, roya bukan sekadar administrasi biasa, melainkan tindakan hukum yang memiliki akibat yuridis terhadap status tanah.

Mengapa Roya Sangat Penting?

Banyak masyarakat tidak memahami bahwa pelunasan utang tidak otomatis menghapus catatan Hak Tanggungan pada sertifikat. Secara hukum administrasi pertanahan, pencoretan harus dilakukan melalui prosedur resmi.

Apabila roya tidak dilakukan, maka akan muncul berbagai persoalan, antara lain:

1. Tanah Sulit Dijual

Calon pembeli umumnya akan menolak tanah yang masih memiliki catatan Hak Tanggungan karena dianggap masih menjadi objek jaminan bank.

2. Pengajuan Kredit Baru Bisa Ditolak

Bank baru biasanya mensyaratkan sertifikat “bersih” dari beban Hak Tanggungan.

3. Berpotensi Menimbulkan Sengketa

Dalam beberapa kasus, ahli waris atau pihak ketiga tidak mengetahui bahwa utang sebenarnya sudah lunas namun roya belum dilakukan.

4. Menimbulkan Ketidakpastian Hukum

Asas kepastian hukum dalam pendaftaran tanah mensyaratkan data fisik dan data yuridis selalu mutakhir.²

Dasar Hukum Roya Sertifikat di Indonesia

Berikut regulasi penting yang mengatur roya:

1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

UU ini menjadi dasar utama pengaturan Hak Tanggungan dan roya.

Pasal 18 ayat (1) menjelaskan bahwa Hak Tanggungan hapus karena:

Hapusnya utang yang dijamin;
Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang hak;
Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat;
Hapusnya hak atas tanah.

2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

PP ini mengatur kewajiban pemeliharaan data pendaftaran tanah agar selalu sesuai keadaan sebenarnya.

3. Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021

Peraturan ini mengatur pelayanan pertanahan secara elektronik, termasuk roya elektronik (e-roya).

Transformasi digital membuat roya kini dapat dilakukan secara elektronik oleh perbankan tertentu.

Apa Itu Roya Elektronik (E-Roya)?

Dalam perkembangan modern, Kementerian ATR/BPN telah memperkenalkan sistem roya elektronik atau electronic roya.

E-roya memungkinkan penghapusan Hak Tanggungan dilakukan secara digital melalui sistem pelayanan elektronik pertanahan.

Tujuannya antara lain:

mempercepat pelayanan;
mengurangi pemalsuan dokumen;
meningkatkan transparansi;
memperkuat kepastian hukum.

Sistem ini menjadi bagian dari digitalisasi pertanahan nasional.

Dokumen yang Dibutuhkan untuk Roya

Secara umum, dokumen roya meliputi:

Sertifikat hak atas tanah asli;
Sertifikat Hak Tanggungan (SHT);
Surat roya atau surat keterangan lunas dari bank;
Identitas pemohon;
Formulir permohonan roya;
Bukti pembayaran PNBP.

Dalam praktik, bank biasanya membantu menerbitkan surat roya setelah debitur melunasi seluruh kewajibannya.

Prosedur Roya Sertifikat

Tahap 1 — Pelunasan Kredit

Debitur menyelesaikan seluruh kewajiban kepada bank.

Tahap 2 — Pengambilan Dokumen dari Bank

Bank menyerahkan:

sertifikat asli;
Sertifikat Hak Tanggungan;
surat roya atau surat lunas.

Tahap 3 — Pengajuan ke Kantor Pertanahan

Pemohon mengajukan roya ke Kantor Pertanahan setempat atau melalui sistem elektronik.

Tahap 4 — Pemeriksaan Berkas

Petugas BPN memverifikasi kesesuaian dokumen.

Tahap 5 — Pencoretan Hak Tanggungan

Catatan Hak Tanggungan dicoret pada buku tanah dan sertifikat.

Setelah itu, sertifikat kembali berstatus “bersih”.

Berapa Lama Proses Roya?

Dalam praktik pelayanan pertanahan modern, roya umumnya dapat selesai dalam beberapa hari kerja apabila dokumen lengkap.

Namun hambatan dapat terjadi karena:

data sertifikat tidak sinkron;
bank belum menerbitkan surat roya;
sertifikat masih bermasalah;
terdapat sengketa tanah.

Berapa Biaya Roya?

Biaya roya termasuk dalam Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di bidang pertanahan.

Besarannya relatif kecil dibanding nilai transaksi tanah. Namun masyarakat perlu berhati-hati terhadap praktik percaloan.

Apakah Roya Bisa Diwakilkan?

Ya. Pemilik tanah dapat memberikan kuasa kepada:

notaris;
PPAT;
kuasa hukum;
anggota keluarga.

Namun kuasa harus dibuat secara sah sesuai ketentuan hukum perdata.

Risiko Jika Roya Tidak Dilakukan

Berikut risiko yang sering terjadi di masyarakat:

Risiko	Dampak
Sertifikat masih dibebani Hak Tanggungan	Sulit dijual
Data pertanahan tidak mutakhir	Menimbulkan konflik
Pengajuan kredit baru terganggu	Ditolak bank
Potensi penyalahgunaan dokumen	Risiko hukum

Pandangan Akademis Tentang Roya

Pakar hukum agraria Indonesia, Boedi Harsono, menegaskan bahwa pendaftaran tanah bertujuan menciptakan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemegang hak.³

“Pendaftaran tanah diselenggarakan untuk menjamin kepastian hukum.”⁴

Karena itu, roya merupakan bagian penting dari pembaruan data yuridis pertanahan.

Sementara itu, Sutan Remy Sjahdeini menjelaskan bahwa Hak Tanggungan memiliki sifat accessoir, artinya keberadaannya mengikuti utang pokok. Ketika utang hapus, Hak Tanggungan juga wajib dihapus.⁵

Putusan Pengadilan dan Kepastian Hukum Roya

Dalam berbagai sengketa pertanahan, pengadilan sering menekankan pentingnya tertib administrasi pertanahan.

Mahkamah Agung RI dalam sejumlah perkara pertanahan menegaskan bahwa data pertanahan harus mencerminkan keadaan hukum yang sebenarnya demi perlindungan hak masyarakat.

Hal ini sejalan dengan asas:

kepastian hukum;
asas publisitas;
asas spesialitas dalam Hak Tanggungan.

Roya dan Ancaman Mafia Tanah

Menariknya, keterlambatan roya juga dapat membuka celah penyalahgunaan administrasi pertanahan.

Dalam praktik mafia tanah, sertifikat yang masih tercatat dibebani Hak Tanggungan kadang digunakan untuk:

manipulasi dokumen;
rekayasa transaksi;
penggelapan jaminan;
sengketa waris.

Karena itu, setelah kredit lunas, masyarakat sebaiknya segera mengurus roya.

Apakah Roya Sama dengan Balik Nama?

Tidak.

Banyak masyarakat keliru menganggap roya sama dengan balik nama.

Perbedaannya:

Roya	Balik Nama
Menghapus Hak Tanggungan	Mengganti pemilik
Berkaitan dengan utang	Berkaitan dengan peralihan hak
Dilakukan setelah kredit lunas	Dilakukan setelah jual beli/waris/hibah

Analisis Hukum: Roya sebagai Instrumen Kepastian Hak

Secara teoritis, roya mencerminkan implementasi asas rechtszekerheid atau kepastian hukum dalam administrasi pertanahan.

Dalam sistem hukum pertanahan Indonesia, buku tanah dan sertifikat bukan sekadar dokumen administratif, tetapi alat bukti hak yang kuat sebagaimana Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997.

Karena itu, setiap perubahan status hukum tanah wajib dicatat.

Tanpa roya, terjadi ketidaksesuaian antara:

keadaan hukum sebenarnya (utang lunas),
dengan
data administrasi pertanahan (masih dibebani Hak Tanggungan).

Ketidaksesuaian inilah yang berpotensi melahirkan konflik hukum di kemudian hari.

Tips Praktis Setelah Kredit Lunas

Berikut langkah yang sebaiknya dilakukan masyarakat:

✅ Segera minta surat roya dari bank
✅ Periksa kelengkapan dokumen
✅ Jangan menyerahkan sertifikat kepada pihak tidak terpercaya
✅ Simpan bukti pelunasan
✅ Pastikan pencoretan Hak Tanggungan sudah tercatat di sertifikat

Penutup

Roya sertifikat bukan sekadar formalitas administrasi. Roya merupakan langkah penting untuk memastikan tanah benar-benar bebas dari beban hukum setelah utang lunas.

Sayangnya, masih banyak masyarakat yang mengabaikan proses ini karena kurangnya pemahaman hukum pertanahan.

Padahal, tanpa roya, sertifikat dapat tetap dianggap sebagai objek jaminan, menimbulkan hambatan transaksi, bahkan memicu sengketa.

Di tengah maraknya kasus mafia tanah dan konflik pertanahan di Indonesia, tertib administrasi pertanahan menjadi bentuk perlindungan hukum yang sangat penting bagi masyarakat.

Karena itu, setelah kredit lunas, jangan berhenti sampai di sana. Pastikan roya sertifikat benar-benar telah dilakukan.

Footnotes

Indonesia, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Pasal 22.
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah (Jakarta: Kencana, 2010), 45.
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya (Jakarta: Universitas Trisakti, 2008), 72.
Ibid., 76.
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan: Asas-Asas, Ketentuan Pokok dan Masalah yang Dihadapi oleh Perbankan (Bandung: Alumni, 1999), 14.
Adrian Sutedi, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya (Jakarta: Sinar Grafika, 2018), 133.
Effendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 1994), 97.
Maria S.W. Sumardjono, Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya (Jakarta: Kompas, 2008), 121.
A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia (Bandung: Mandar Maju, 2009), 58.
Supriadi, “Kepastian Hukum Hak Tanggungan dalam Sistem Hukum Pertanahan Nasional,” Jurnal Hukum dan Pembangunan 49, no. 2 (2019): 214.
Bernard Arief Sidharta, Refleksi tentang Struktur Ilmu Hukum (Bandung: Mandar Maju, 2000), 88.
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Indonesia, Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Pelayanan Pertanahan Secara Elektronik.
Maria S.W. Sumardjono, “Kepastian Hukum dalam Pendaftaran Tanah,” Kompas, 12 Juli 2017.
Achmad Chulaemi, Hukum Agraria, Perkembangan, Macam Hak atas Tanah dan Pemindahannya (Semarang: FH UNDIP, 1993), 66.

#RoyaSertifikat #HakTanggungan #HukumPertanahan #SertifikatTanah #BPN #ATRBPN #HukumAgraria #InfoHukum #EdukasiHukum #TanahDanProperti #MafiaTanah #NotarisPPAT #KreditBank #LegalInsight #BlogHukum

Menebar LITERASI, Menumbuhkan KESADARAN HUKUM